Аналіз стану ринку іпотечного житлового кредитування. Аналіз сучасного стану та перспектив розвитку російського ринку іпотечного житлового кредитування. Види іпотечних кредитів у Росії та перспективи їх розвитку

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму, розташовану нижче

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.

Розміщено на http://www.allbest.ru/

Вступ

У зв'язку з переходом до ринкових принципів вирішення питань забезпечення житлом однією з істотних проблем соціально-економічного розвитку Росії став багаторазовий розрив між розміром поточних надходжень громадян (зарплата, підприємницький дохід) і високою вартістю об'єктів житлової нерухомості.

В умовах помітного зниження можливостей держави та підприємств із фінансування житлового будівництва в країні склалася ситуація, коли більшість населення не має можливості покращити свої житлові умови. Якщо раніше для громадян головним способом вирішення житлової проблеми було отримання державного житла, то сьогодні це завдання вирішується переважно шляхом придбання або будівництва житла за рахунок власних заощаджень. Тим часом, житлове питання найбільше зачіпає групи населення з низькими та середніми доходами, які не в змозі одноразово внести всі кошти за житло, що купується.

Нині за допомогою іпотечного кредитування має вирішуватись проблема забезпечення населення житлом. За допомогою механізму іпотеки відбудеться приплив коштів на ринок житла, пожвавиться будівництво та пов'язані з ним сектори промисловості, розширяться робочі місця, підвищаться доходи населення та бюджетів усіх рівнів. Тому необхідно використовувати ті реальні умови та можливості, які мають регіони, створювати необхідні організаційні правові та фінансові передумови для підйому масового будівництва житла з використанням ринкових та державних механізмів регулювання процесів у цьому соціально важливому секторі економіки.

Іпотека є тією ланкою економіки, яка має можливість забезпечити взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками, фінансово-будівельними компаніями та підприємствами будіндустрії та спрямовувати фінансові кошти в реальний сектор економіки.

Досвід практично всіх країн свідчить про те, що при правильній організації іпотека поступово трансформується в систему, що самофінансується, яка формуватиметься і забезпечуватиме функціонування всього ринку житла.

Виходячи з вищесказаного, актуальність теми курсової роботи обумовлена: по-перше, значимістю іпотечного житлового кредиту у вирішенні актуальної проблеми соціально-економічного розвитку Росії – забезпечення власним житлом основної частини населення країни. По-друге, недостатнім дослідженням багатьох методологічних та теоретичних питань функціонування іпотечного житлового кредиту.

Основна мета курсової роботи полягає у дослідженні та виявленні проблем іпотечного житлового кредитування.

Розкрити теоретичні засади іпотечного житлового кредитування;

Проаналізувати іпотечне житлове кредитування у Росії;

Визначити напрямки вирішення проблем та розвитку іпотечного житлового кредитування.

Об'єктом дослідження виступає ринок іпотечного кредитування у Росії, предметом - іпотечне житлове кредитування.

Науковою та методичною основою роботи послужили законодавчі та інші нормативні акти, роботи вітчизняних учених та спеціалістів з іпотечного кредитування, а також праці з економіки, фінансів, теорії кредиту.

Аналітичною базою обґрунтування концептуальних положень роботи, забезпечення достовірності висновків і пропозицій, що містяться в ньому, з'явилися статистичні дані Держкомстату РФ, Агентства з іпотечного житлового кредитування, емпіричні дані, матеріали періодичних видань.

Практична значущість дослідження визначається тим, що іпотечне кредитування житла одна із основних сегментів банківського бізнесу. Дані теоретичні аспекти, представлені у роботі, може використати сучасне покоління.

Цілі та завдання визначили структуру даного дослідження: робота складається із вступу, двох розділів, висновків та пропозицій, списку використаної літератури.

1. Теоретичні основиіпотечногожитлового кредитування

1.1 Сутність та значенняіпотечного житлового кредитуування

В умовах хронічної нестачі державних коштів, традиційним завданням органів влади всіх рівнів стало залучення позабюджетних ресурсів у сферу житлового. Найбільш примітивним рішенням «квартирного питання» фахівці у сфері нерухомості вважають розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування.

Іпотека (від грец. Hypotheka - застава) - застава нерухомого майна, головним чином землі та будівель, з метою отримання іпотечної позички. При іпотечному заставі майно передається до рук кредитора, а залишається в боржника .

Іпотечне кредитування - кредитування під заставу нерухомості, що служить забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання боржником - заставником перед кредитором - заставоутримувачем, який набуває права у разі невиконання боржником основного зобов'язання, забезпеченого заставою, отримати задоволення за рахунок закладеного нерухомого майна,

В економічному відношенні іпотека - ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) економічно недоцільні. Іпотека дозволяє залучити додаткові кошти для реалізації різних економічних та соціальних проектів. Інакше висловлюючись, іпотека може бути потужним інструментом економічного підйому регіону чи цілої держави .

У функціональному плані іпотека є системою специфічних фінансових, виробничих, споживчих, організаційних, нормативно-правових інструментів і механізмів. p align="justify"> В організаційному плані іпотека - це певний набір учасників, взаємовідносини між якими визначаються їх функціями в іпотечній системі.

У динамічному відношенні іпотека є іпотечним процесом.

Іпотечна система - сукупність учасників іпотечного процесу, що взаємодіють між собою за допомогою певного набору іпотечних інструментів під впливом та за допомогою іпотечних механізмів з метою задоволення власних економічних інтересів. Рефінансування іпотечних кредитів - процес залучення кредиторами з різних способів довгострокових інвестиційних ресурсів для видачі іпотечних кредитів позичальникам першому рівні іпотечної системи. Рефінансування може здійснюватися через накопичувальні вклади населення на рахунках банку-кредитора, через продаж банком заставних на первинному ринку або через емісію іпотечних цінних паперів, яка може здійснюватися як банком-кредитором, так і компанією-інвестором, яка самостійно оперує з цим видом цінних паперів, розміщуючи їх на фондовому ринку як високо ліквідні та прибуткові цінні папери.

Слід виділити функції іпотечного кредитування та особливості такого роду кредиту, які дають йому право переважно над іншими способами кредитування.

Функції, що виконуються іпотечним кредитуванням:

Функція фінансового механізму залучення інвестицій у середовище матеріального виробництва;

Функція забезпечення повернення позикових коштів;

Функція стимулювання обороту та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи економічно недоцільні чи юридично неможливі;

Функція формування капіталу як заставних, виробничих іпотечних цінних паперів та інших.

Відмінні риси іпотечного кредиту:

Обов'язковість забезпечення застави;

тривалість терміну надання кредиту;

Іпотечний кредит вважається відносно низькоризиковою банківською операцією.

Приклад багатьох країн показує, що оздоровлення економіки найчастіше супроводжується розвитком іпотечного кредитування. Іпотека впливає подолання кризи в такий спосіб.

Розвиток іпотечного бізнесу позитивно впливає на розвиток реального сектора економіки. Іпотека сприяє реалізації збудованих будинків, зростання ж будівництва викликає пожвавлення у виробництві будівельних матеріалів та конструкцій, будівельного та дорожнього машинобудування тощо. Промислове іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництва, що призводить до підвищення якості та конкурентоспроможності продукції і, отже, збільшення економічного потенціалу країни.

Розвиток іпотечного кредитування позитивно впливає на подолання соціальної нестабільності. Іпотека впливає на проблему зайнятості (додаткові робочі місця у будівництві та інших галузях) та допомагає задовольнити потребу населення у житлі.

Набрав чинності 16 липня 1998 Федеральний закон №102-ФЗ РФ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» істотно вплинув на процес формування вітчизняного іпотечного ринку. Відповідно до цього закону іпотека має місце тоді, коли забезпеченням зобов'язання є нерухомість. У зазначеному законі (ч. 2 ст. 1) також зазначено норму про те, що за зобов'язанням, забезпеченим заставою, заставником може бути як сам боржник, так і особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні.

Участь третьої особи в заставних правовідносинах показова тим, що в даному випадку, так само як і в ситуації, коли заставник і боржник виступають в одній особі, істотною умовою є об'єкт нерухомості, що надається як застава третьою особою, а не те, які відносини існують між таким заставником і основним боржником, наприклад, за кредитним договором. .

Закон також однозначно визначає, що закладена нерухомість залишається у заставника, і цим підкреслюється одне з основних умов іпотеки, яким заставник володіє і користується майном, тобто. має місце заставу як із залишенням майна в заставника, а й із збереженням його обороту, має відповідні обмеження.

У ст. 2 Закону "Про іпотеку" наведено перелік зобов'язань, що забезпечуються іпотекою. Іпотека може бути встановлена ​​на забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого - на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом. .

У п. 1 ст. 3 Закону «Про іпотеку» міститься перелік вимог, які можуть забезпечуватись іпотекою:

а) сплата заставоутримувачу основної суми боргу за кредитним договором або іншим зобов'язанням, що забезпечується іпотекою, повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку;

б) сплата кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими коштами), якщо іпотека встановлена ​​у забезпеченні виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків;

в) сплата (якщо у договорі не передбачено інше) заставоутримувачу сум, належних йому:

у відшкодування збитків як неустойку внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;

як відсотків за неправомірне користування чужими грошима, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням чи федеральним законом;

на відшкодування судових та інших витрат, викликаних зверненням стягнення нерухомості на закладене майно;

У відшкодування витрат на реалізацію закладеного майна.

Якщо договорі не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя у тому обсязі, який вони мають на момент задоволення за рахунок закладеного имущества .

У зв'язку з вищесказаним, іпотечний кредит - один з різновидів кредиту - довгострокова позичка, що видається під заставу землі та іншого нерухомого майна (головним чином будівель). Іпотечний кредит поширений у країнах, де існує приватна власність на землю, і є важливим каналом фінансування, наприклад, аграрного сектора економіки, оскільки власних капіталів фермерів часто недостатньо для покупки сучасної техніки, для меліорації та інших потреб. Слід зазначити, що іпотечний кредит має строго цільове призначення, надається на тривалий період на умовах до лівого погашення. Річні відсотки за іпотечним кредитом порівняно низькі, а відсоткові ставки диференціюються залежно від фінансового стану позичальника

Іпотечний банк - кредитно-фінансова установа, що спеціалізується на видачі довгострокових позичок (іпотечного кредиту) під заставу нерухомості - землі та різних будівель. Ресурси іпотечного банку складаються з власних накопичень та іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном та приносять фіксований відсоток. У сучасних умовах функції іпотечного банку можуть виконувати комерційні та сільськогосподарські банки, страхові компанії та інші кредитно-фінансові установи.

Іпотечне кредитування, безперечно, перспективний напрямок банківської діяльності. Іпотечний банк є відносно стійким та рентабельним економічним інститутом. Іпотечні банки на національному рівні зазвичай поєднуються в асоціації. Створення у межах асоціації іпотечних банків додаткових резервів, які гарантують вклади, вміщені в іпотечні банки, також зміцнює банківську систему.

Для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування необхідно створити в країні сприятливу економіко-політичну обстановку, розробити необхідну законодавчо-нормативну базу та підвищити рівень добробуту населення. Одне з центральних питань - стандартизація процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, і навіть фінансових інструментів залучення коштів .

Таким чином, під іпотечним житловим кредитом розуміється довгострокова позичка, що видається під заставу нерухомого майна (головним чином будівель).

1.2 Існуючімоделі розвитку іпотечного житлового кредитування

іпотечний кредитування житловий правовий

Усі схеми, створені протягом останніх десять років, можна звести до кількох блоків. Розподіл по блоках залежить від того, наскільки в тій чи іншій схемі задіяні різні ресурси, скільки в ній учасників і якою є її перспективність.

а) Схеми з використанням коштів бюджетів різних рівнів:

Житлові програми регіонів, що фінансуються повністю або частково за рахунок регіональних та місцевих бюджетів;

Житлові сертифікати та муніципальні житлові облігації;

Житлові субсидії.

Це соціально-орієнтований блок схем. Він орієнтований на черговиків, працівників бюджетної сфери, переселенців військовослужбовців та громадян інших пільгових категорій.

б) Схеми пайового будівництва та розстрочки:

Пайове будівництво;

Продаж житла із розстроченням платежу до закінчення будівництва;

Отримання працівниками житлових позичок на своєму підприємстві.

Цей блок схем вважається найпростішим. У ньому не застосовуються механізми застави і присутні лише два учасники – забудовник і покупець.

в) Ринкові схеми:

Довгострокове іпотечне кредитування (банківське кредитування, іпотечні позики та продаж житла на виплат з оформленням іпотеки в силу закону);

Накопичувальні схеми з використанням будівельних ощадних кас та житлово-будівельних кооперативів;

Рефінансування іпотечних кредитів та позик за допомогою спеціалізованого оператора іпотечного ринку за принципом дворівневої іпотечної схеми.

Саме цей третій блок схем вважається найбільш прогресивним. По суті, він включає істинно іпотечні схеми, в яких найбільшою мірою відображені основні принципи іпотечного кредитування. Все ширше стає коло операторів (банків, іпотечних фондів, агентств та корпорацій), які послідовно і професійно освоюють операції з довгострокового кредитування населення, використовуючи житлову нерухомість як забезпечення кредитів. Активно розвиваються житлові кооперативи, що діють за принципом кас взаємодопомоги.

У законодавчій сфері йде робота з підготовки до ухвалення закону «Про будівельні ощадні каса», який не тільки докладно регламентує всі питання залучення коштів громадян на накопичувальні вклади та подальшого кредитування, а й – що дуже важливо для умов повернення коштів у форс-мажорних обставинах. Це дозволить захистити учасників ринку від появи фінансових пірамід.

Схема №1 – Альтернатива. Альтернативою, або альтернативною житлоплощею, часто називають наявне житло, яке може бути використане під час угоди.

У чистому вигляді схема з використанням наявного житла є угодою обміну через купівлю-продаж. При цьому ви можете продати та доплатити певну суму на придбання новою більшою площею або кращої якості, в іншому регіоні, де ціни на житло нижчі або придбати дешевшу, а різниця в ціні використовуйте на свій розсуд.

У виконанні цих операцій допоможуть фахівці агентств нерухомості. Розглянемо можливість замінити квартирою перший внесок, який потрібний в інших схемах придбання житла. Як показує практика, цією можливістю користується приблизно половина громадян, що беруть участь у різних іпотечних програмах.

Великі інвестиційно-будівельні компанії беруть у залік старе житло під час укладання договору пайової участі у будівництві та купівлі житла в новобудові. Багато комерційних банків пропонують кредитні схеми із заліком наявного житла розширення клієнтської бази, тобто. для залучення позичальників, які не мають грошових накопичень для первісного внеску для придбання квартири. Житлово-будівельні кооперативи можуть надавати колишнє житло своїх пайовиків, передане на оплату першого внеску, іншим своїм пайовикам, цим, включаючи їх у свій внутрішній оборот. У державних житлових програмах житло, що вивільняється після надання субсидій та поліпшення житлових умов черговиків, також залишається в обігу і може надаватися іншим сім'ям, що потребують.

У деяких випадках, однак, вам буде вигідніше не брати участь у програмах, які пропонують залік житла, а продати свою квартиру за допомогою агентств нерухомості.

Схема №2 - Розстрочка. Схеми пайового будівництва та продажу житла з розстрочкою платежу першими прийшли на зміну старій бюджетній системі фінансування будівництва і продовжують існувати й досі. Як відомо на початкових етапах будівництва, забудовники не мають власних коштів в обсязі, достатньому для зведення будинку. Отримати кредит на будівництво у банку вкрай складно. Тому забудовники змушені продавати ще недобудовані квартири потенційно майбутнім мешканцям - фізичним особам. Громадяни стають співінвесторами будівництва та несуть у зв'язку з цим усі ризики нарівні із забудовником. Пильність будівельного процесу дозволяє «пайовикам» вносити платежі відповідно до графіка, «розтягуючи» їх на весь період будівництва, а іноді і на певний період після його закінчення, тобто платити житло на виплат. Бажаючи зацікавити дедалі більшу частину населення у придбанні житла через схему пайового будівництва, будівельні компанії прагнуть надання населенню більш вигідних умов розстрочки.

Для цього за договорами забудовників з власниками великого капіталу задіяні фінансові ресурси комерційних банків, фондів та інвестиційних компаній, завдяки чому дещо подовжуються терміни, на які надається розстрочка. Залучення капіталу з великих джерел як підвищує надійність всієї схеми, а й надає їй нового сенсу і змістом. Перевагами схеми пайового будівництва є її простота та відсутність суттєвого подорожчання житла, яке має місце при довгостроковому банківському кредитуванні. Тому в регіонах, де іпотечне кредитування ще не отримувало розвитку, пайове будівництво часто виступає як єдина схема придбання житла. Інша перевага – нижча вартість житла у процесі будівництва порівняно з вартістю готових квартир на вторинному ринку. Чим більша різниця в ціні готового житла, що будується, тим більше прихильників у даної схеми. До недоліків схеми пайової участі можна віднести високий рівень ризику для «пайовиків». Саме вони зазнають основних втрат при несвоєчасному, неякісному чи незакінченому будівництві. За час функціонування схеми пайової участі в судах розглянуто вже сотні справ ошуканих пайовиків. Деяке позитивне зрушення було досягнуто лише у 2003 році, коли Верховний суд ухвалив рішення розглядати пайовиків як споживачів та застосовувати при розгляді суперечок закон «Про захист прав споживачів». Завдяки цьому вони не несуть особистої відповідальності вкладеними коштами за зрив термінів будівництва з вини забудовника.

Іншим недоліком даної схеми є її соціальна неефективність: через свою короткостроковість вона дозволяє масово вирішувати житлову проблему населення. І, крім того, пайову участь передбачає оформлення власності лише після повної оплати за надане житло, після закінчення будівництва та розстрочки.

Схема №3 – Іпотечна територія. Фінансування витрат на інженерну підготовку територій із бюджетних коштів – це не схема придбання житла у чистому вигляді, а новий різновид варіантів участі держави у фінансуванні житлового будівництва. Вона розроблена фахівцями для використання у регіонах. Завдяки зниженню собівартості будівництва житла, зведеного на інженерно підготовлених територіях, придбати його, особливо при оплаті за допомогою іпотечного кредиту, зможе значно більша кількість людей.

Для регіональних влад цей метод сприяння придбанню житла є досить вигідним. Витрати проводяться одноразово, не потрібно на тривалий термін відволікати бюджетні кошти. До того ж вкладення інженерну підготовку територій окупаемы тобто. бюджетні витрати будуть компенсовані під час продажу житла.

Схема №4 – Субсидії. Сучасні житлові субсидії, що надаються громадянам для поліпшення житлових умов на відміну від практики безкоштовного надання житла радянських часів, рідко досягають 100% вартості житла, що купується. На стовідсоткове покриття витрат можуть розраховувати черговики, доходи яких покривають лише мінімальні поточні потреби, і не можу бути спрямовані на оплату першого внеску, ні на повернення платежів за іпотечним кредитом, ні на виплату відсотків.

Схема №5 - Муніципальні облігації та сертифікати. На цей час досвід випуску житлових облігацій і сертифікатів мають багато регіонів країни, зокрема, Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновськ, Дубна та інших.

Відмінність житлового сертифіката від інших видів цінних паперів у його цільовому призначенні: номінал житлового сертифіката встановлюється в натуральному вираженні - одиницях загальної площі житла (наприклад, 0,1 кв. метри) та у грошовому еквіваленті цієї одиниці при цьому номінал має періодично індексуватися, схема встановлюється емітентом під час випуску житлового сертифіката і залишається незмінною.

Переваги випуску житлових сертифікатів та облігацій місцевою владою виражається в надійності паперів, що випускаються, відносної дешевизні житла, що отримується вами як власником такого сертифіката, а також масштабами та перспективою численних випусків сертифікатів, які дозволять вам на вигідних умовах протягом тривалого часу накопичувати кошти на квартири.

Нестача житлових сертифікатів пов'язана з необхідністю їх прив'язки до конкретного об'єкту нерухомості, що будується або реконструюється. Через це у покупця відсутня можливість вибору квартири, йому надається право на придбання житла лише у певних будинках, які не завжди можуть задовольнити їх.

Виняток становлять державні житлові сертифікати для військових переселенців та постраждалих від стихійного лиха, які мають вартість «усередненого» квадратного метра, розрахованого за офіційними статистичними даними для регіонів Росії. Очевидно, що їхня вартість не завжди збігається з ринковими цінами на житло, через що виникають труднощі під час здійснення реальних угод. Спроби випуску комерційними структурами знеособлених житлових сертифікатів, які передбачалося прив'язати до вартості якогось умовного квадратного метра, залишалися безуспішними. Саме поняття «умовний квадратний метр» більше схоже на середню температуру лікарні. На формування ціни на нерухомість впливає стільки кількісних та якісних факторів, що якось її усереднити навряд чи вдасться. Не можна, проте, стверджувати, що вкладення цінних паперів забезпечені нерухомістю, але з прив'язані до вартості одиниці площі у конкретному будинку, неможливо. Виходом для бажаючих інвестувати в такі папери можуть бути пайові інвестиційні фонди, а найближчим часом ще й іпотечні цінні папери, забезпечені заставними.

Схема №6 – Державні житлові сертифікати для військових. Державний житловий сертифікат (ГЖС) - іменне свідоцтво, що засвідчує право учасника програми отримання безоплатної субсидії придбання житла. Його власник має можливість придбати житло у будь-якому населеному пункті країни у фізичних чи юридичних осіб, як на первинному, так і на вторинному ринку.

Схема №7 - Житло для молоді. Підпрограма "Забезпечення житлом молодих сімей" входить до складу федеральної цільової програми "Житло". Для її реалізації на рівні регіонів затверджуються свої програми, покликані забезпечити житлом молоді сім'ї, в яких подружжя не досягло 30 років визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов і постійно проживають на території суб'єкта Російської Федерації, що бере участь у реалізації підпрограми. Важливо, що з народженні дитини списується певна частина вартості квартири підлягала погашенню .

Схема №8 – Підприємство. Ця схема є цікавою для тих підприємств, які зацікавлені у залученні молодих спеціалістів та утриманні високопрофесійних кадрів. Її принцип простий, працівник вносить у рахунок оплати житла 20-30% власні кошти, але в суму, що залишилася, отримує позику від підприємства-роботодавця. Така позичка вважається пільгової за термінами (до 10-15 років) та відсотками (іноді й зовсім без відсотків).

Позитивна риса цієї схеми – очевидна соціальна її спрямованість. Більш вигідні умови кредитування, ніж своєму підприємстві позичальник навряд може знайти. А для підприємства це дієвий механізм утримати цінного працівника.

Однак перевага для підприємства може виявитися недоліком для працівника, фактично він потрапляє в кабалу на тривалий термін.

Схема №9 - Ощадні програми та вклади. Якщо ви не маєте грошей на перший внесок і не можете продати свою квартиру для покупки нової, у вас є можливість накопичити кошти, що бракують.

Якщо ви покладете гроші у внесок на певний період (зазвичай не менше ніж на 1 рік) у комерційний банк, то надалі зможете отримати іпотечний кредит на пільгових умовах (під нижчий відсоток). Поки щоправда, таку послугу пропонують лише кілька банків.

Ощадні програми споживчих кооперативів привабливі за відсотками, що нараховуються, проте вони надаються тільки пайовикам кооперативу, і немає повної гарантії того, що після закінчення терміну накопичення будуть отримані заявлені відсотки (банківського контролю кооперативи не мають).

Накопичувальні програми страхових компаній, що мають кінцеву мету придбання житла, не поширені. Існує позитивний досвід поєднання програм накопичувального страхування життя та надання іпотечного кредиту у банку-партнері. Однак цей досвід, як і досвід накопичення в комерційних банках, не отримав того розвитку, якого хотілося б усім учасникам ринку.

Схема №10 - Рента та довічний зміст. Останнім часом цей варіант придбання житла повчає все більшого поширення. Зазвичай одержувачами ренти є самотні люди похилого віку громадяни, які мають квартиру у власності, а платниками - фізичні особи або організації, які розраховують через якийсь час стати повноправними господарями таких квартир.

Схема №11 – Пайові інвестиційні фонди. Незважаючи на те, що такий варіант накопичення коштів на придбання житла досить повно прописаний законодавчо, розвитку він поки що не отримав.

Схема №12 - Житлово-будівельні кооперативи. Ця схема підходить для тих, хто не має коштів на початковий внесок, необхідний при банківському кредитуванні, і має доходи, які є недостатніми для отримання іпотечного кредиту банку і може чекати на квартиру кілька років.

До плюсів даної схеми можна віднести зрозумілу структуру організації та прості принципи участі схожі з існуючими ранні касами взаємодопомоги.

До недоліків схеми належить відсутність державного контролю над користуванням коштів населення (кооперативи не ліцензуються Банком Росії), тому існує ризик перетворення кооперативу на піраміду при безграмотному управлінні грошовими потоками.

Накопичення триває кілька років, процес підбору квартири може розтягуватися на місяці. Відповідно, треба бути готовим до того, що вселення квартиру відбудеться не скоро.

Оскільки оформлення власності на квартиру відбувається лише після повного повернення позики, право на податкову пільгу з прибуткового податку протягом усіх років повернення на пайовика не поширюється.

Багато кооперативах існує заборона на дострокове погашення позики чи штрафи .

Схема №13 - Будівельні ощадні каси. Схема придбання житла із використанням будівельної ощадної каси. Це накопичувальна схема, спочатку накопичуєте 50% вартості житла, потім отримуєте кредит на залишок суми під низький відсоток.

Схема №14 - Банківське кредитування Отримання кредиту під заставу нерухомості в комерційному банку вважається сьогодні найбільш прогресивним і надійним способом придбання житла. Кількість банків, що пропонують послуги з іпотечного кредитування, обчислюється десятками та постійно зростає.

Таким чином, розвиток іпотечного житлового кредитування утворило схеми з використанням коштів бюджетів різних рівнів, пайового будівництва та розстрочки та ринкові схеми.

1.3 Правові основи іпотечного житлового кредитування

Правову основу іпотечного житлового кредитування становлять федеральні (загальноросійські) та місцеві нормативні правові акти. Федеральну правову базу іпотечного житлового кредитування нині утворюють:

Цивільний кодекс РФ (ч. 1, 2 та 3);

Федеральний закон від 16 липня 1998 р. «Про іпотеку (заставу нерухомості)» з наступними змінами та доповненнями;

Постанова Уряди РФ від 11 січня 2000 р. №28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування Російської Федерації». Цією постановою було схвалено концепцію розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Росії, затверджено план підготовки проектів нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Росії, а також рекомендовано органам виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації та органам місцевого самоврядування розробляти на основі Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування у Росії регіональні програми іпотечного житлового кредитування.

Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, підготовлена ​​в розвиток федеральної цільової програми «Свій будинок», затвердженої постановою Уряду Російської Федерації від 27 червня 1996 № 753, визначає місце і роль іпотечного житлового кредитування в житловому фінансуванні, а також стратегію держави у становленні та розвитку даної сфери.

Сучасна державна житлова політика повинна поряд з колишньою орієнтацією на потреби соціально не захищених груп населення зробити новий акцент на вирішенні житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середні доходи, накопичення і мають житло у власності в результаті безкоштовної приватизації. Основним способом вирішення житлової проблеми для цієї частини населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування, можливість та необхідність організації якого розкривається у цій Концепції. У документі визначено основні цілі та принципи формування системи іпотечного житлового кредитування з урахуванням російського законодавства та існуючих соціально-економічних умов. Концепція включає детальний опис формування системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, а також організаційно-економічного механізму залучення кредитних ресурсів у цю сферу.

У Концепції намічені конкретні напрями вдосконалення законодавчої та нормативної бази іпотечного житлового кредитування на федеральному рівні, а також на рівні суб'єктів Російської Федерації та муніципальних утворень. Концепція враховує практику створення та функціонування механізму іпотечного кредитування як у країнах з розвиненою ринковою економікою, так і в країнах, що тільки перебудовують економіку на основі ринкових принципів, а також досвід житлового фінансування в регіонах Росії.

Відповідно до Концепції система іпотечного житлового кредитування в Росії у своєму закінченому вигляді буде саморозвивається та самодостатньою системою, що не потребує додатково значного державного фінансування. Основне завдання держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування передбачається у створенні законодавчої бази та нормативному регулюванні процесу з метою зниження фінансових ризиків учасників та підвищення доступності житла для громадян. Державне бюджетне фінансування буде спрямоване на безпосередню підтримку громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм самостійно покращити свої житлові умови у формі надання їм цільових адресних безоплатних субсидій на придбання житла. Таким чином, буде забезпечено функціонування взаємно доповнюючих один одного ринкових механізмів вирішення житлових проблем громадян та механізмів соціальної підтримки.

У Москві, наприклад, іпотечне житлове кредитування здійснюється на основі перерахованих нормативних правових актів з урахуванням положень Закону м. Москви від 31 березня 1999 р. №11 «Про організаційне та фінансове забезпечення впровадження системи іпотечного житлового кредитування в місті Москві» та відповідних програм іпотечного кредитування. У Московській області, наприклад, іпотечне житлове кредитування здійснюється на основі перерахованих нормативних правових актів з урахуванням положень Закону Московської області від 19 вересня 2001 р. №144/2001-03 «Про організацію системи іпотечного житлового кредитування в Московській області» та відповідних програм кредитування. В інших суб'єктах Росії іпотечне житлове кредитування здійснюється з урахуванням положень законів та постанов органів влади відповідних суб'єктів Федерації.

Законодавство РФ докладно визначає зміст договору про іпотеку і містить великий, проти іншими цивільно-правовими договорами, перелік істотних умов договора. Значення істотних умов будь-якого договору у тому, що договір неспроможна вважатися ув'язненим, якщо сторонами не досягнуто угоди в кожному їх (ст. 432 ДК РФ).

Таким чином, правову основу іпотечного житлового кредитування становлять федеральні (загальноросійські) та місцеві нормативні правові акти, такі як Цивільний кодекс РФ, Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» та постанову Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації Федерації».

2. Аналіз іпотечного житлового кредитування у Росії

2.1 Аналіз виникнення іпотечного житлового кредитування у РФ

Система житлового фінансування у дореформений період відповідала проведеній житловій політиці та полягала у централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безоплатному наданні громадянам, які стоять у черзі на покращення житлових умов.

У 1987 році частка державних капітальних вкладень у житлове будівництво становила понад 80%, а кошти населення – лише 14,6% (включаючи кошти індивідуальних забудовників та членів житлово-будівельних кооперативів).

До початку економічних реформ у Росії був відсутній ринковий механізм, що передбачає самостійну участь населення у вирішенні житлової проблеми. Вільний ринок житла практично був відсутній, довгострокові кредити населенню становили незначну частку в загальному обсязі фінансування житла та надавалися в основному індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним та житловим кооперативам на будівництво нового, а не купівлю готового житла.

Наприклад, у період реформ 1990-1998 гг. у сфері житлового фінансування відбулися значні зміни. Кардинальним чином змінилася структура житлових будинків, що вводяться в експлуатацію, за формами власності та джерелами фінансування. Значно збільшилася частка приватного сектора, водночас держава перестала бути основним учасником цього ринку. У загальному обсязі житла, що вводиться в експлуатацію, частка, що припадає на підприємства та організації, що знаходяться в державній та муніципальній власності, скоротилася з 80 до 20%, у тому числі частка підприємств федеральної власності зменшилася до 9%. У цьому безпосередньо з допомогою коштів федерального бюджету 1998 р.) побудовано лише 1,3 млн кв. м загальної площі житлових будинків, що становило 4,2% від загального обсягу введення житла. Головним позитивним підсумком реформ стало істотне зростання частки житла, що зводиться за рахунок коштів індивідуальних забудовників, яка збільшилася приблизно втричі за період з кінця 1990 по 1998 рік і дог 39,4% загального річного обсягу житла, що вводиться в експлуатацію.

Сформувався та швидко розвивається ринок житла. У результаті безплатної приватизації житла та зняття обмежень на кількість розміру житлових приміщень, що перебувають у власності населення, змінилася структура житлового фонду за формами власності. Нині 57% всього житлового фонду у Росії перебуває у приватної власності. За оцінками, у містах Росії щорічно до угод купівлі-продажу залучається 1,5 - 2% квартир, що у приватної власності.

Бюджетні асигнування на будівництво, що скорочуються, призвели до значного зниження обсягу житла, що безкоштовно надається черговикам. В умовах недостатнього платоспроможного попиту більшої частини населення на новозбудоване житло, а також відсутності кредитів на будівництво та придбання готового житла відбулося скорочення обсягів житлового будівництва. В результаті створений у перші роки реформ ринок житла виявився не забезпеченим необхідними кредитно-фінансовими механізмами, які могли б компенсувати скорочення бюджетних асигнувань у будівництво. В умовах різкого скорочення бюджетних видатків у житловому секторі держава зосередила увагу в основному на проблемах окремих категорій та груп населення, які не в змозі самостійно вирішити свої житлові проблеми. Основна ж частина населення, яка має відносно стабільні доходи і бажає придбати житло у власність, виявилася неспроможною це зробити через відсутність достатніх накопичень та довгострокових кредитів.

Завдання держави у нових умовах полягає у підтримці платоспроможного попиту різних верств населення на ринку житла за рахунок створення умов для розвитку ринкових механізмів мобілізації позабюджетних ресурсів суспільства та спрямування їх у кредитно-фінансову сферу у вигляді розвитку системи довгострокового житлового іпотечного кредитування, переходу від практики будівництва житла за рахунок бюджетних коштів та його подальшого безкоштовного розподілу для придбання населенням готового житла на вільному ринку за рахунок власних та кредитних коштів. Необхідно зазначити, що за державою залишається функція забезпечення житлом на умовах найму тих громадян, які за рівнем доходу не в змозі придбати житло у власність навіть за допомогою довгострокового кредиту та безоплатних субсидій, що покривають частину вартості житла.

Розвиток житлової іпотеки в Росії сьогодні стримується низкою факторів:

1. Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками Мінекономрозвитку Росії навіть за «ліберальних», практично неіснуючих параметрах (іпотечний кредит надається на 15 років величиною 70% від вартості житла за ціною одного квадратного метра 11200 р. з кредитною ставкою 10%), максимальна межа доступності для населення Росії складе не понад 10%.

2. Низькі обсяги та невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах РФ зумовлюють недостатність пропозицій та високу вартість квартир на ринку житла.

3. Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість та неузгодженість правових актів між собою. Приміром, очевидно, яке велике значення у розвиток ринку житла має земельне законодавство.

Необхідно також зазначити, що до теперішнього часу багато федеральних законів, що містять норми, що регулюють тією чи іншою мірою відносини, пов'язані з нерухомістю, мають масу недоробок.

4. Нерозвиненість інфраструктури ринку житла та житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелторські та оціночні агенції. При фактичному наявності даних структур у Росії не налагоджено технологічну схему їхньої взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при скоєнні угод.

5. Психологічні чинники, головним з яких є національна особливість більшості населення, небажання жити в борг.

6. Велика кількість адміністративних бар'єрів, будівельні компанії, позичальники та іпотечні компанії стикаються із суттєвими адміністративними перешкодами. Наприклад, будівельні компанії повинні отримати не менше 40 погоджень та дозволів для реєстрації нового проекту, що тягне за собою велику кількість витрат.

7. Велика кількість субсидій у цій сфері та їх «слабка адресність». Ця причина негативно впливає на розвиток вторинного ринку житла.

8. Високі відсоткові ставки, у зв'язку з чим іпотечне кредитування у Росії стає масовим і більшість росіян що неспроможні скористатися іпотекою на вирішення своїх житлових проблем.

9. Непрозорі джерела доходів громадян.

10. Нерозвиненість організаційно-технологічної та фінансової інфраструктури у системі іпотеки. На жаль, на сьогоднішній день працюючою та вирішальною проблемою населення іпотеки в Росії і особливо в Москві поки що не існує. Про це свідчить статистика іпотечних угод, розмір та структура доходів населення і навіть офіційні заяви московської влади. За статистичними даними Асоціації російських банків (АРБ), за минулий рік у Росії було видано іпотечних кредитів на суму близько 500 млн. дол. США. Іншими словами, лише 2% житла було куплено на банківські позики.

При серйозну оцінку рівня розвитку ринку іпотечного кредитування його обсяг співвідносять із ВВП. У країнах Євросоюзу цей показник становить 34%, у США – 53%, у нас же не сягає і 1%.

Число кредитів у 2012 р. склало 27 тис., таким чином, якщо ми спробуємо зайнятися підрахунками, то отримаємо приблизно такий розмір середнього кредиту – 18 тис. дол. США. У більшості великих міст і навіть у Підмосков'ї таку суму квартиру не купити. У кращому разі її вистачить на доплату для поліпшення існуючих житлових умов. Але це не іпотека, а звичайний споживчий кредит. Крім того, навіть наведені дані, швидше за все, завищені. Наприклад, цифра в 27 тис. належить не до реально виданих кредитів, а лише до прийнятих банком рішень про їх надання, що далеко не одне й те саме. Щодо Москви, то всі спроби налагодити в столиці іпотеку призвели до видачі 3000 банківських кредитів та близько 200 небанківських кредитів. Називати це іпотекою в масштабах величезного мегаполісу, де одночасно у продажу є кілька десятків тисяч квартир, просто несерйозно. Отже, беручи до уваги все вищесказане, виходить, що придбати житло сьогодні в Росії складно.

На думку низки фахівців, для збільшення попиту на іпотеку необхідне зниження ставок за кредитом нижче за «психологічний» бар'єр у 10% та спрощення порядку його отримання. Можливо, це могло якось зменшити всю непривабливість іпотеки, у її сьогоднішньому вираженні, для потенційного клієнта. Проте про зниження ставок говорити складно, іпотека – це ринковий механізм. Сума виплат за кредитом розраховується за складним відсотком, а підсумкова сума може перевищувати вартість квартири в 1,5 і більше разів. Крім того, до виплати відсотків та кредиту додаються додаткові витрати: страхування квартири, життя та втрати працездатності – це ще 0,5-2% від загальної суми. От і спробуй переконати населення, що це йому треба.

Щодо спрощення процедури, у банкірів є проти цього досить вагомий аргумент – «андеррайтинг» (це оцінка кредитором ймовірності погашення кредиту). При оформленні кредиту банком оцінюються три моменти:

Платоспроможність позичальника,

Готовність погасити кредит (аналіз кредитної історії),

Оцінка вартості майна, що закладається.

Але визначити реальну платоспроможність клієнта в нинішніх російських умовах практично неможливо, і довідка про офіційний дохід у цьому випадку річ абсолютно марна. Об'єктивною складністю є відсутність у громадян кредитних історій (хоча тут частина ризику могли б взяти на себе страхові компанії). Не факт і те, що майно, що закладається сьогодні, залишиться достатнім забезпеченням кредиту в майбутньому будинок може стати непридатним, поруч з ним можуть побудувати галасливу трасу або взагалі знести у зв'язку з міськими потребами. Ось і виходить, що банки наважуються видавати іпотечні кредити або своїм співробітникам, або працівникам організацій, що є корпоративними клієнтами. Заяви ж від людей «з вулиці» розглядаються кілька місяців і здебільшого відхиляються. Але справа, звичайно, не в банках, і питання не до них.

Не варто, як це робить Уряд РФ, розглядати західну модель іпотеки як панацею від усіх житлових проблем. Вона хороша для західного середнього класу з його рівнем платоспроможності, і тут не потрібні жодні зусилля держави, достатньо створити правове поле, а працюватимуть самі ринкові механізми. У Росії ж забезпечити себе житлом за допомогою «сьогоднішньої іпотеки» може лише дуже невеликий шар населення. Основна ж частина громадян за нинішнього стану справ взагалі не здатна обзавестися квартирами ні відразу, ні за кілька років.

Росії потрібна власна схема із застосування інституту іпотеки. Насамперед, максимально скоротити суб'єктний склад відносин із придбання житла, на кшталт звичних з радянських часів житлових будівельних кооперативів, коли між державою та громадянами не постає жодний інший суб'єкт економічної діяльності. Можливі ще форми соціальної іпотеки, що передбачають спільне з громадянами фінансування будівництва, коли держава гарантує кредити та частково їх оплачує. Причому держава може використати не лише бюджетні активи, а й землю, нерухомість. А московська нерухомість - актив дуже серйозний, і вже під неї, напевно, знайдуться приватні інвестори. Було б дуже цікаво озброїтися відразу декількома схемами реалізації іпотеки в Росії, давши таким чином населенню самому вирішувати, за якою їм зручно купувати житло. Проте, знаючи відданість нашої влади власним принципам та їх тверду впевненість у правильності одного разу обраної генеральної лінії, можна не сумніватися в тому, що іпотека не буде «працювати» рівно доти, доки влада не налагодить «людські» умови її роботи.

Іпотечний ринок Росії живе в очікуванні підвищення попиту на іпотеку. Перспективи подальшого існування та розвитку іпотеки у Росії всім видаються по-різному. На цю тему сьогодні сперечаються політики, юристи, державні службовці, домогосподарки та навіть вільні художники. Оптимісти вважають, що він буде потужним і настане незабаром. Песимісти радять озирнутися назад і перестати вірити у дива. А прибічники поміркованих поглядів мають усі підстави вважати, що «переможе» нейтральний варіант розвитку подій.

Універсальним механізмом залучення довгих кредитних ресурсів мають стати іпотечні цінні папери, законодавче регулювання яких донедавна перебувало у зародковому стані З їхньою допомогою банки матимуть можливість швидко повертати вкладені в іпотечне кредитування кошти, а покупці таких паперів при ліквідації банку наділятимуться правами кредиторів. Нещодавно Державна Дума взялася за дозвіл цієї недоробки. У результаті ударної роботи парламенту було прийнято у третьому читанні останні 17 законопроектів із пакету нормативних актів про створення ринку доступного житла в Росії (перші вісім прийнято ще в середині минулого року). Серед них і поправки до Закону «Про іпотечні цінні папери», що знімають суперечності, що існували раніше, між деякими положеннями цього закону та іншими нормативними актами. Тим самим було знищено перешкоду, що заважало появі перших іпотечних цінних паперів у Росії. І хоча для того, щоб механізм іпотечних облігацій запрацював, необхідно прийняти ще цілу низку підзаконних актів, поява перших цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами, вже не за горами. Агентство з іпотечного житлового кредитування розпочало підготовку до дебютного випуску іпотечних облігацій. Якщо всі необхідні акти будуть незабаром прийняті, агентство емітує перші папери вже цього року.

Подібні документи

Історія розвитку іпотечного кредитування. Основні моделі іпотечного житлового кредитування до. Практичні аспекти ІЧ з прикладу філії акціонерного комерційного РБ РФ р. Казань. Проблеми розвитку системи іпотечного кредитування та шляхи вирішення.

дипломна робота , доданий 21.03.2011


курсова робота , доданий 10.06.2014


Напрямки розвитку кредитування населення Росії під заставу житла. Поняття та сутність іпотеки. Організаційний механізм іпотечного житлового кредитування. Роль держави у системі іпотечного житлового кредитування. Програма „Іпотека молодій сім'ї”.

курсова робота , доданий 26.09.2011


Аналіз основних тенденцій ринку іпотечного житлового кредитування у Росії на етапі. Практика іпотечного житлового кредитування банку ВТБ-24 Основні напрями вдосконалення та перспективи розвитку іпотечного житлового кредитування.

дипломна робота , доданий 21.06.2014


Сутність кредиту, його сучасні форми та види. Сутність та нормативно-правова база іпотечного житлового кредитування, аналіз закордонного опту та можливості його застосування. Характер іпотечного житлового кредитування у Росії, банківська практика.

дипломна робота , доданий 27.03.2013


Програми іпотечного житлового кредитування. Методологія іпотечного житлового кредитування. Процедури оцінки позичальника, його платоспроможності та забезпечення кредиту. Надання іпотечного житлового кредиту. обслуговування житлового кредиту.

реферат, доданий 09.12.2006


курсова робота , доданий 30.08.2013


Елементи основних моделей іпотечного житлового кредитування. Суб'єкти іпотечного кредитування розширеної відкритої моделі. Об'єкти кредитування. Забезпечення кредитів. Іпотечні продукти. Німецька програма житлових контрактних заощаджень.

реферат, доданий 08.12.2006


Поняття та економічне значення іпотечного житлового кредиту. Аналіз схем іпотечного житлового кредитування за програмами "Покращення житлових умов" та "Вирішення квартирного питання". Державна підтримка у ВАТ "УРСАБанк" на квартири, що будуються.

дипломна робота , доданий 26.12.2010


Іпотечний кредит як особлива форма кредитування. Процедура отримання моделі іпотечного кредитування в комерційному банку. Ризики та способи їх мінімізації. Нормативно-правове регулювання іпотечних банків, житлового кредитування до сучасному етапі.

Зростання та динаміка ринку іпотечного кредитування залежить від таких показників як:

· поточні ціни на ринку житла;

· Ставки по іпотечній позиці;

· Терміни кредиту;

· Величина початкового внеску;

· Рівень доходу населення.

За останні кілька років, як показано в таблиці 3, ціни на житло в нашій країні зростають, що сприяє розвитку ринку іпотечного кредитування. Адже лише невеликий відсоток населення країни має достатньо коштів, щоб придбати власне житло, не вдаючись до іпотечного кредиту.

Таблиця 2. Динаміка цін на ринку житла в РФ

Однак іпотечне кредитування також передбачає, що дохід основної маси населення має бути достатнім для здійснення щомісячних виплат без значної шкоди для людини. Виходячи з вищесказаного, можна дійти невтішного висновку у тому, що іпотечне кредитування тим доступніше, що менше щомісячні виплати у ньому. Ця умова досягається різними способами, такими як збільшення терміну позики або зниження процентної ставки. Також в Росії доступність іпотечного кредитування спирається на зниження надбавки за ризик до ставки за кредитом, що забезпечується за рахунок того, що основні ризики по іпотечному кредитуванню бере на себе держава.

Згідно зі статистикою АІЖК середньомісячна ставка за рублевими кредитами досягла рівня 12,4%. Свого піку відсоткові ставки за іпотечними кредитами досягли у 2009 р., у розпал економічної кризи, і становили 14,6% для рублевих кредитів та 13,5% річних для позик, що видаються в іноземній валюті. Зниження процентної ставки сприяє збільшенню обсягів іпотечного кредитування.

Статистика показує, що зараз темпи зростання іпотечного кредитування дуже великі. Однак рівень іпотечного кредитування в Росії ще не скоро наблизиться до рівня США або країн Євросоюзу, де він становить 50 і 30% від ВВП відповідно, тоді як у нашій країні він становить лише 2-3% від ВВП.

Як показано на рис. 1, обсяги кредитів на житло вже досягли передкризового рівня та навіть перевищили їх.

Рис. 1. Динаміка обсягу видачі іпотечних кредитів та частки іпотечних кредитів у рублях у 2007-2013 роках. у РФ.

Підсумки розвитку ринку іпотечного кредитування у січні – серпні 2013 року свідчать про збереження темпів зростання видачі кредитів, незважаючи на призупинення економічного зростання.

У січні – серпні 2013 року було видано 485 430 іпотечних кредитів на загальну суму 784,9 млрд. рублів, що у 1,16 раза перевищує рівень січня – серпня 2012 року у кількісному та у 1,28 разу у грошовому вираженні.

Таке зростання обсягів видачі відбувалося завдяки впровадженню державою досить великої кількості соціальних програм для придбання житла на пільгових умовах. Рівень іпотечного кредитування у різних регіонах дуже відрізняється і як показано на рис. 2 лідируючі позиції займає Москва і Московська область, інші регіони нашої країни значно відстають.

Рис. 230 регіонів з найбільшим обсягом видачі іпотечних кредитів за 2012-2013 роки, млн. руб.

Також важливим є дохід населення країни, адже що більше заробляють люди, то більше розвивається ринок іпотечного кредитування. При реальному зростанні доходів люди оптимістично дивляться у майбутнє, можуть більше зберігати чи відкладати на кредит. Також за даними Федеральної служби державної статистики за останні 5 років реальні доходи населення збільшилися майже вдвічі, натомість зросли й обсяги іпотечного кредитування.

Останніми роками число прострочених заборгованостей помітно скоротилося, як показано на рис 3 їх обсяг скоротився більш ніж удвічі. Це говорить про підвищення рівня життя населення та ефективної державної політики у сфері іпотечного кредитування.

Рис.

Наприкінці 2012 року найбільші банки, що видають іпотечні кредити, підняли відсоткові ставки, що було першим за останні кілька років подорожчанням об'єктів іпотечного кредитування. Однак зростання зазнали лише основні ставки, ставки ж за пільговими програмами були знижені.

Цю тенденцію поставили найбільші банки країни, учасниками яких також є держава. Наприклад, Ощадбанк, який видає більше половини всього обсягу іпотечних кредитів, також його приклад наслідували ВТБ24, Газпром та інші, менш значні банки.

Під час кризи банки переставали видавати іпотечні кредити без початкових внесків, оскільки у період різко знизилася платоспроможність позичальників. Також велика кількість квартир була виставлена ​​на продаж через відсутність певної фінансової дисципліни у позичальників.

Інші банки, які продовжували видавати кредити без початкового внеску, різко посилили умови, щоб мінімізувати ризик втрат. Так наприклад:

Банк Радянський пропонував отримати 0,5-5 млн. руб., Без початкового внеску на 1-15 років, під ставку 16,9% з оформленням страховки або ж по 19,9% без оформлення особистого чи майнового страхування. Також необхідно було надати значний обсяг документів, які свідчили б про високий рівень доходу та його стабільність;

Зв'язок-банк вимагав оформити позичальником заставу наявного в нього житла, проте сума, що отримується, становила лише 3 млн., а термін становив від 1 до 30 років, а ставка розраховувалася індивідуально для кожного позичальника.

Також скоротити витрати на іпотеку можна в період різних іпотечних розпродажів та спеціального зниження цін, яке проводиться майже всіма банками. Наприклад, банк ЮніКредит Банк у грудні минулого року пропонував своїм позичальникам знижку за всіма іпотечними кредитами у розмірі 0,5% річних, що стало новорічним подарунком для всіх позичальників.

Також отримати іпотечний кредит можна у період різних акцій, але з допомогою державної підтримки. Так у 2013 році, поряд із вже діючими програмами для військових та молодих сімей, було запущено нову програму держпідтримки придбання житла у кредит для молодих вчителів. Ця програма полягає в тому, що вчитель віком до 35 років повинен внести як мінімум 10% від усієї вартості житла, при цьому він повинен підтвердити свої доходи необхідними довідками, для того, щоб отримати іпотечну позику під 8,5% річних.

Найбільш популярними банками у сфері іпотечного кредитування є Ощадбанк та ВТБ24, їхні пропозиції також є найпривабливішими для позичальників.

Так іпотечний кредит від Ощадбанку Росії у 2013 році видається на таких умовах:

1) Ставка для кредиту, виданого в рублях становитиме від 9 до 15% річних, в іноземній валюті від 12 до 14%;

2) Початковий внесок має становити не менше 15% від усієї суми;

3) Строк, на який видається іпотечна позика, повинен становити не більше 30 років;

Також необхідно надати банку пакет документів, що підтвердить стійке фінансове становище позичальника.

Іпотека ВТБ24 у 2013 році:

Ставка за рублевими кредитами – 10,9-14,9%, за кредитами в іноземній валюті – 8,9-11,2% річних;

Початковий внесок – від 10% вартості житла;

Термін – до 50 років.

Бажано оформлення страховки (життя та працездатності позичальника, пошкодження чи шкоди квартири, припинення прав власності на житло), без страхування ставка підвищується на 3% річних. Обов'язкові довідки про доходи та підтвердження трудової зайнятості.

Останні кілька років ринок іпотечного кредитування у РФ став розвиненішим. Іпотечні кредити користуються великою популярністю у населення і благотворно впливають на економіку нашої країни. На розвиток даного ринку впливає велика кількість факторів, таких як доходи населення, ціни на житло, термін виплат та ін.

Іпотека почала набирати обертів у нашій країні досить недавно. У великих російських містах, регіонах та окремих комерційних банках почали розроблятися різні житлові програми, що спираються на діючу правову базу у сфері іпотеки.

Житлова проблема у Росії одна із найважливіших проблем сучасної економіки. Сьогодні 8% росіян проживають або у гуртожитках та службових квартирах, або винаймають житло. Орендують житло люди з недостатньо високим рівнем доходів, із них 58% малозабезпечені сім'ї, 37% – сім'ї із середнім забезпеченням і лише 5% можна віднести до порівняно благополучних верств населення. Більш того, основна частина орендарів має житло з невеликим метражем і не всіма комунальними зручностями. Ще близько 6% проживають у комунальних квартирах або у частині будинку, які не мають комунальних зручностей. За рівнем життя – це неблагополучна частина населення.

У Росії на одну людину припадає лише 23,4 кв. м житла. У розвинених країнах у два-три рази більше.

Ситуація, що склалася на ринку нерухомості, свідчить про існування постійно зростаючої потреби населення в житлі. Тим самим іпотека набуває все більшого значення. З іншого боку, вона може призвести до кризових явищ. Яскравий приклад тому світова фінансова криза, яка почалася з іпотечного кредитування.

Досвід низки розвинених країн свідчить про перспективність механізму іпотечного кредитування і показує, що його використання дозволяє громадянам, які не мають достатніх коштів для одномоментної купівлі житла, але мають стабільний доход і певні накопичення, вирішити житлову проблему. У за останні роки вже склалася практика використання системи іпотечного кредитування, сформувалася основа та закладено законодавчу базу для функціонування іпотеки, але масового поширення вона поки що не отримала (табл. 2).

Дані таблиці демонструють загальну тенденцію збільшення обсягів іпотечних кредитів, що видаються. Іпотечний шок, який зазнав ринок у 2008 році, призвів до скорочення обсягів житлового кредитування у 2009 р. Одні банки зовсім відмовилися видавати іпотечні кредити, а інші підняли ставки до надхмарних висот – 35,6 % річних, зробивши цим кредити просто недоступними.

Винятком стали хіба що держбанки, які намагалися утримати ставки на прийнятному рівні – 13–19 %, який, однак, також вважається зависоким. Таким чином, у 2009 р. порівняно з 2008 р. відбувається різке зниження як обсягу виданих іпотечних кредитів у 4,3 рази, так і їх кількості у 2,7 раза. Причиною цього стало загальне зниження доходів населення та високі ставки на іпотечні кредити. У наступні роки спостерігається певне уповільнення темпів зростання.

2010 вважається роком відновлення та оздоровлення ринку іпотечного кредитування. Відновилося кредитування квартир, що будуються, а також інші програми (Матерінський капітал, Військова іпотека та ін.). Кредити стали доступнішими для населення, що негайно позначилося на обсязі ринку. Через війну обсяг іпотечних кредитів, виданих 2010 року, збільшився у 2,5 разу до 380,1 млрд. крб. Ринок іпотеки у 2011 р. майже оговтався від кризи. Обсяг виданих кредитів досяг 719 млрд. руб. Середні відсоткові ставки з іпотеки у протягом кількох років коливаються не більше 15 %. У цьому середньозважений термін кредитування становить 15 років.

Таким чином, незважаючи на зростання ринку іпотечного кредитування, що намітилося, він все ще нестабільний. Зростання підтримується державою (програми Агентства з іпотечного житлового кредитування, АІЖК; програма рефінансування іпотеки ВЕБ).

Результатами функціонування ринку іпотечного кредитування є стійка тенденція до збільшення простроченої заборгованості.

Прострочення за іпотечними кредитами стабільно зростає. За підсумками 2013 р. її обсяг становив 2536,869 млрд. руб. В АІЖК пов'язують різке зростання прострочення одразу в кількох регіонах із погіршенням соціальної ситуації, а також зниженням якості роботи «деяких банків-партнерів». Рівень прострочення за кредитами є добрим індикатором ситуації в цілому в країні, зазначають експерти. Існує й інша думка, що різке зростання рівня проблемних кредитів відбувається одночасно зі збільшенням видачі іпотеки це пов'язано з виходом їхньої кризи.

Конкуренція на іпотечному ринку загострюється у двох площинах. Середні банки ведуть нерівну боротьбу за клієнта з великими – Ощадбанком, ВТБ 24, Газпромбанком та Агентством з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), причому як приватні, так і державні банки з АІЖК активно конкурують між собою. Більшість іпотечного ринку належить Ощадбанку, обсяг видаваних ним іпотечних кредитів стабільно зростає.

Підсумувавши, можна виявити основні тенденції ринку іпотечного кредитування в Росії:

збільшення кількості виданих іпотечних кредитів;

збільшення прострочення платежів;

Зростання частки невеликих банків у загальному обсязі кредитування;

Пом'якшуються вимоги до позичальників, зокрема знижуються ставки;

Значне зниження обсягу іпотечних кредитів, що видаються у валюті.

Сьогодні розвиток житлової іпотеки у Росії стримується такими основними чинниками:

Відносна слабкість вітчизняної банківської системи, її зацікавленість у роботі з населенням, відсутність досвіду довгострокового кредитування;

Невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелтерських та оціночних компаній, відсутність у них необхідного досвіду зі страхування ризиків, що виникають у зв'язку з наданням іпотечного кредиту

Недосконалість нормативно-правової бази;

Висока вартість позик за низької платоспроможності населення;

Проблема залучення довгострокових ресурсів до іпотечної житлової системи.

Психологічні фактори, небажання жити в борг.

Проблема неплатежів і можливість реалізації застави викликані, передусім, проведенням неякісної початкової оцінки кредитоспроможності потенційного позичальника. Дані проблеми можна вирішити у вигляді вироблення уніфікованої якісної системи оцінки позичальників – скорингової системи, адаптованої до російським умовам.

Для банків основною проблемою є джерела фінансування видачі кредитів. Оскільки іпотечний кредит – довгостроковий актив, то має бути довгострокове фінансування.

Однією з причин незадоволеного попиту з боку населення на житло є насамперед доходи населення. Незважаючи на зростання доходів населення, спостерігається зростання частки витрат на купівлю товарів та оплату послуг у структурі використання грошових доходів.

Сьогодні багато експертів, розмірковуючи про стримуючі фактори, вказують на високі відсоткові ставки, порівнюють іпотеку в Росії із західними країнами.

Але ніхто не каже, що порівнювати потрібно не абсолютні показники ставки, а відносні з урахуванням інфляції зростання доходів населення.

На основі вищевикладеного можна виділити низку напрямів розвитку іпотечного кредитування.

Однією з перспективних напрямів розвитку іпотечного кредитування нині є малоповерхове будівництво економ класу. Нерозвиненість цього напряму обумовлено тим, що цей напрямок є менш рентабельним, ніж багатоповерхове будівництво, і забудовники намагаються отримати більший рівень прибутковості за рахунок реалізації дорогих проектів.

Фахівці у сфері іпотечного кредитування передбачають можливість розвитку такого напряму, як толінг. Суть його полягає в тому, що банки, передаючи спеціалізованим іпотечним організаціям заставні, в результаті одержують не гроші, а іпотечні цінні папери на аналогічну суму. Таким чином, банки поділять зі спеціалізованою іпотечною організацією ризики за виданими кредитами.

В даний період у Росії впроваджується новий вид іпотечного кредитування - продаж нерухомості, що вже перебуває в заставі. При цьому колишні позичальники позбавляються зобов'язань перед банком, виконати які вони не можуть, банк керує фінансовими ризиками, що виникають, а покупець отримує пільгові умови іпотечного кредитування, оскільки відсоткові ставки залишаються «в спадок» від попереднього позичальника і відсутні передбачені комісії банків.

Важливим напрямом вдосконалення іпотечного кредитування у Росії розвиток такий послуги, як іпотечний брокеридж. Суть даної послуги полягає у підборі оптимальних умов кредитування для майбутнього позичальника, а саме виборі кредитної організації, наданні допомоги у формуванні пакета документів для отримання іпотечного кредиту, юридичних та фінансових консультаціях клієнта.

Перспективи для розвитку іпотечного кредитування, звичайно ж, є, воно розвиватиметься, хоч і невеликими темпами. Вже зараз помітна конкуренція між банками у цій сфері, що має вилитися у появу нових іпотечних продуктів, а також зниження процентних ставок за кредитом. Хоча якщо і буде зниження відсоткових ставок, то воно буде невеликим, оскільки за прогнозованих темпів інфляції банки залишать ставки приблизно на тому ж рівні.

Іпотечне кредитування має розвиватися рівномірно біля всієї країни з допомогою держави, що має створювати сприятливі умови для функціонування іпотеки.

Підсумовуючи вище сказане, можна сказати, що в даний час іпотека викликає багато суперечливих думок. Одні впевнені, що за нинішнього рівня життя цей спосіб вирішення житлової проблеми ще довго залишиться непопулярним. Інші – що іпотека прийшла до нашої країни якраз вчасно.

Як стверджують аналітики найбільших російських банків та іпотечних брокерів, перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії безпосередньо пов'язані з тим, як розвиватиметься світовий фінансовий ринок. Це насамперед пов'язано з кредитними можливостями банків, а також зі ступенем довіри кредиторів та позичальників до поточної економічної ситуації та їх фінансових можливостей.

УДК 339.13.017

РИНОК ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ В РОСІЇ: СТАН І ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ

Толстих Ірина Олександрівна, к.е.н., доцент кафедра «Економічної теорії та економічної політики»

(e-mail: [email protected]) Воронезький державний технічний університет,

м. Воронеж, Росія

У цій статті розкриваються основні макроекономічні показники РФ, показники ринку житла та іпотечного житлового кредитування, проводиться їх аналіз та характеризуються тенденції розвитку.

Ключові слова: ринок житла, ринок іпотечного житлового кредитування.

За останні п'ять років галузь житлового будівництва була однією з найуспішніших у Росії, особливо на тлі уповільнення економічного зростання у 2014 році. Ця галузь привнесла стимулюючий ефект у розвиток народного господарства і мало істотний внесок у динаміку ВВП. Однак основні макроекономічні показники та відносні показники іпотеки мають різноспрямовану динаміку (таблиця 1).

Таблиця 1 - Основні макроекономічні показники Росії та відноси-

ні показники іпотеки в 20